di 
Se stai leggendo questo articolo è probabile che tu abbia una casa e una domanda in testa:
“La vendo ora o aspetto tempi migliori?”
E ci sta. Perché negli ultimi anni il mercato ha fatto praticamente tutto: accelerazioni, rallentamenti, tassi che cambiano, persone che comprano di corsa e poi improvvisamente diventano prudenti.
Quello che voglio fare qui è semplice: aiutarti a capire cosa sta succedendo davvero e, soprattutto, cosa significa per te che stai valutando di vendere. Niente frasi fatte. Niente teoria. Solo ragionamento pratico.
Partiamo dal punto chiave: oggi non è un mercato “facile”, è un mercato “selettivo”
Questo non è l’anno in cui “metti online e vendi comunque”.
È l’anno in cui il mercato ti dice: ok, ci sono, ma dimostrami che vale.
Cosa significa “selettivo”?
- Gli acquirenti confrontano più immobili (anche 10–15) prima di decidere.
- Sono più preparati: guardano prezzi medi, zona, servizi, classe energetica.
- Hanno meno voglia di “rischiare”: se qualcosa non torna, passano oltre.
Questa è la differenza più grande rispetto a un mercato euforico: non basta esserci. Devi essere credibile.
La trappola numero 1: guardare gli annunci e pensare che siano il mercato
Te lo dico in modo diretto: gli annunci non sono il mercato.
Gli annunci sono:
- quello che le persone chiedono
- non quello che le persone ottengono
Molte case restano online mesi perché il prezzo è “sparato” e poi, magari, vengono vendute a cifre diverse (o non vengono vendute affatto). Quindi se prendi come riferimento solo gli annunci, rischi di fare due errori classici:
- partire troppo alto “per vedere se qualcuno abbocca”
- bruciare tempo e poi scendere, perdendo forza in trattativa
E qui arriviamo al punto successivo.
Una cosa che pochi ti dicono: partire troppo alto spesso ti fa incassare meno
Sembra controintuitivo, ma funziona così.
Quando metti un immobile sul mercato, hai una finestra in cui sei “nuovo”. In quella fase:
- le persone che stanno cercando in zona lo vedono
- i portali lo spingono di più
- l’interesse è massimo
Se parti con un prezzo fuori mercato, cosa succede?
- ricevi poche richieste (o richieste deboli)
- fai visite con persone che “provano” a strappare
- l’annuncio invecchia
E quando un annuncio invecchia, nella testa dell’acquirente scatta un pensiero automatico:
“Se è ancora lì, c’è un problema. Quindi posso trattare duro.”
Il risultato finale, spesso, è questo: dopo mesi di immobilismo, scendi di prezzo… ma a quel punto non stai più negoziando da una posizione forte. Stai inseguendo il mercato.
I tempi di vendita oggi dipendono più dalla strategia che dalla fortuna
Non esiste un “tempo medio” che valga per tutti. Esiste:
- l’immobile messo bene sul mercato
- l’immobile messo male sul mercato
Se lo metti bene:
- prezzo coerente
- foto e presentazione curate
- documentazione pronta
- visite selezionate
…di solito ti muovi con più rapidità e con offerte migliori.
Se lo metti male:
- prezzo deciso “a sentimento”
- presentazione frettolosa
- documenti incompleti o poco chiari
- risposte lente ai contatti
…puoi restare fermo anche se la zona è buona.
Qui c’è un punto importante: molti immobili non si vendono non perché “il mercato è fermo”, ma perché vengono proposti male.
“Aspetto e magari l’anno prossimo vale di più”: ok, ma a che costo?
Aspettare può avere senso in alcuni casi, ma deve essere una scelta consapevole, non una speranza.
Perché mentre aspetti:
- paghi spese (condominio, manutenzione, tasse)
- la casa continua a “invecchiare” (anche solo come percezione)
- potresti perdere una finestra favorevole di domanda attiva
E poi c’è un tema più sottile: il mercato non ti premia solo col prezzo, ti premia con la liquidità.
Se oggi hai persone pronte a comprare, quello è un valore enorme. Perché non è garantito che tra 6 o 12 mesi ci sia la stessa disponibilità, lo stesso umore del mercato, la stessa facilità di finanziamento.
Quindi la domanda giusta non è: “salirà?”
È: “Che probabilità ho che il mio immobile sia più facile da vendere dopo?”
Una differenza che oggi pesa molto: la qualità dell’immobile e la “percezione” di rischio
Qui voglio essere molto chiaro: oggi gli acquirenti “penalizzano” tutto ciò che sembra incerto.
Esempi pratici:
- immobile con documenti poco chiari
- difformità da verificare
- lavori importanti da fare
- classe energetica bassa senza una spiegazione chiara di come intervenire
Non significa che non si possa vendere, significa che:
- devi posizionarlo meglio
- devi giustificare bene il prezzo
- devi togliere frizioni dalla trattativa
Nel mercato immobiliare odierno chi compra vuole sentirsi tranquillo.
E la tranquillità, in una compravendita, è spesso più importante di 5.000 euro di sconto.
Facciamo un esempio pratico (quello che succede davvero)
Immagina due appartamenti simili nella stessa zona.
Appartamento A
- prezzo coerente
- foto professionali
- planimetrie e documenti pronti
- descrizione chiara, senza fumo
Risultato tipico: contatti buoni, visite mirate, trattativa concreta.
Appartamento B
- prezzo alto “per iniziare”
- foto scure, annuncio generico
- risposte lente
- documenti che emergono dopo
Risultato tipico: tante curiosità, pochi interessati veri, richiesta di sconti aggressivi.
La differenza non è la casa. È il modo in cui viene proposta.
Quindi, cosa ti conviene fare davvero?
Più che chiederti “vendo ora o aspetto?”, prova a farti questa domanda:
“Se io mettessi casa in vendita oggi, sarei competitivo?”
Essere competitivi significa:
- prezzo credibile (non “perfetto”, credibile)
- presentazione forte (foto, descrizione, ordine, luce)
- documenti pronti (zero sorprese)
- strategia di gestione delle visite (non turismo immobiliare)
Se fai queste cose, il “quando” diventa meno importante, perché ti stai muovendo in modo intelligente.
Se vuoi un consiglio semplice: prima di decidere, fatti dare una risposta reale (non un’impressione)
La scelta migliore, nella maggior parte dei casi, non è “vendere subito” o “aspettare”.
È fare un passaggio intermedio:
capire quanto vale davvero oggi la tua casa e con quali tempi reali si può vendere.
Perché quando hai numeri e scenari, smetti di ragionare “a sensazione”.
Unisciti alla discussione